Immobilienwert ermitteln: 3 Bewertungsverfahren

Was ist eure Immobilie wert? Lernt Sachwert, Ertragswert und Vergleichswert kennen und erfahrt, welches Verfahren wann genutzt wird.

Was ist eure Immobilie eigentlich wert?

Was ist das eigene Haus heute wert? Die Wohnfläche und das Baujahr reichen für eine belastbare Antwort nicht aus. Lage, Grundstück, Zustand, Ausstattung, energetische Eigenschaften und die aktuelle Situation am Immobilienmarkt spielen ebenfalls eine Rolle.

Hinzu kommt eine weitere Frage: Wie lässt sich der Wert überhaupt berechnen?

Für die professionelle Immobilienbewertung gibt es drei etablierte Verfahren: das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Welches davon sinnvoll ist, hängt von der Immobilie und den verfügbaren Marktdaten ab. Genau das sieht auch die Immobilienwertermittlungsverordnung vor. Nach § 6 ImmoWertV können eines oder mehrere dieser Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts herangezogen werden. Entscheidend sind die Art der Immobilie, die Gepflogenheiten am Markt und die verfügbaren Daten.
Schauen wir uns die drei Verfahren genauer an.

Immobilienwert ermitteln mit dem Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren steht zunächst die Immobilie selbst im Mittelpunkt. Vereinfacht gesagt geht es um die Frage: Welchen Wert haben Gebäude, Anlagen und Grundstück unter Berücksichtigung ihres heutigen Zustands?

Dabei reicht es nicht, einfach die ursprünglichen Baukosten zusammenzurechnen. Alter und Abnutzung müssen ebenso berücksichtigt werden wie Modernisierungen und besondere Merkmale des Grundstücks.

Die ImmoWertV beschreibt den vorläufigen Sachwert als Summe aus dem Wert der baulichen Anlagen, weiteren Anlagen und dem Bodenwert. Anschließend erfolgt eine Anpassung an die tatsächlichen Marktverhältnisse. Dafür können sogenannte Sachwertfaktoren herangezogen werden.

Was wird beim Sachwertverfahren betrachtet?

Eine wichtige Rolle spielen unter anderem Baujahr, Größe, Bauweise, Restnutzungsdauer und Zustand des Gebäudes. Auch Modernisierungen können den Wert beeinflussen. Ein saniertes Dach, neue Fenster oder eine erneuerte Heizungsanlage sind anders zu bewerten als ein Gebäude, bei dem größere Investitionen bevorstehen.

Dazu kommt das Grundstück. Hier ist der Bodenrichtwert eine wichtige Orientierung.
Nach § 196 Baugesetzbuch werden Bodenrichtwerte auf Grundlage der Kaufpreissammlungen als durchschnittliche Lagewerte für den Boden ermittelt. Dabei entstehen Richtwertzonen mit Grundstücken, die hinsichtlich Art und Maß der Nutzung weitgehend vergleichbar sind.

Wichtig dabei: Der Bodenrichtwert ist nicht automatisch der konkrete Wert eures Grundstücks. Grundstücksgröße, Zuschnitt, Erschließung, Bebauungsmöglichkeiten und weitere Merkmale können zu Abweichungen führen.

Wann wird das Sachwertverfahren genutzt?

Das Sachwertverfahren kommt häufig bei Immobilien infrage, bei denen die Eigennutzung im Vordergrund steht und der erzielbare Ertrag nicht der entscheidende Maßstab ist. Das kann beispielsweise bei Einfamilienhäusern oder individuell errichteten Immobilien der Fall sein.

Ein hypothetisches Beispiel: Zwei Einfamilienhäuser stehen nur wenige Straßen voneinander entfernt und verfügen jeweils über 150 Quadratmeter Wohnfläche. Das eine wurde in den vergangenen fünf Jahren modernisiert. Beim anderen stehen Dach, Fenster und Heizung zur Erneuerung an. Allein die ähnliche Wohnfläche reicht deshalb nicht aus, um beiden Häusern denselben Wert zuzuschreiben.
Genau deshalb ist die Frage nach dem Zustand so wichtig.

Ertragswertverfahren: Was kann die Immobilie erwirtschaften?

Bei vermieteten Immobilien verändert sich der Blickwinkel. Wer ein Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeimmobilie kauft, interessiert sich meist nicht nur für die Substanz des Gebäudes. Entscheidend ist auch, welche Erträge sich mit dem Objekt erzielen lassen.
Hier kommt das Ertragswertverfahren ins Spiel.

Nach § 27 ImmoWertV wird der Ertragswert auf Grundlage der marktüblich erzielbaren Erträge ermittelt. In die Berechnung fließen unter anderem der Bodenwert, der Reinertrag, die Restnutzungsdauer und der sogenannte Liegenschaftszinssatz ein.

Wer bei einem Mehrfamilienhaus den Immobilienwert ermitteln möchte, schaut deshalb sehr genau auf die wirtschaftlichen Kennzahlen.
Die tatsächlichen oder marktüblich erzielbaren Mieteinnahmen sind ein wichtiger Ausgangspunkt. Davon müssen jedoch Bewirtschaftungskosten berücksichtigt werden. Aus dem verbleibenden Reinertrag lässt sich ableiten, welchen wirtschaftlichen Wert das Gebäude besitzt.

Auch die Restnutzungsdauer spielt eine Rolle. Eine Immobilie, die noch viele Jahre wirtschaftlich genutzt werden kann, wird anders betrachtet als ein Gebäude mit erheblichem Sanierungsbedarf.

Für welche Immobilien eignet sich das Ertragswertverfahren?

Typische Anwendungsfälle sind Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnimmobilien und viele Gewerbeobjekte.

Ein hypothetisches Szenario macht den Unterschied deutlich. Stellt euch zwei Mehrfamilienhäuser mit ähnlicher Größe vor. Objekt A erzielt dauerhaft marktgerechte Mieten und weist nur geringe Leerstände auf. Bei Objekt B stehen mehrere Wohnungen leer und die erzielbaren Mieten liegen deutlich niedriger. Obwohl beide Gebäude von außen ähnlich wirken können, unterscheiden sich ihre wirtschaftlichen Werte.

Bei solchen Immobilien beantwortet die reine Frage nach den Herstellungskosten deshalb nur einen Teil der eigentlichen Bewertungsfrage.

Immobilienwert ermitteln mit dem Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren folgt einer leicht nachvollziehbaren Idee: Was haben Käufer tatsächlich für ähnliche Immobilien bezahlt?

Dabei werden Vergleichsobjekte betrachtet, die hinsichtlich Lage, Größe, Grundstück, Baujahr, Zustand und weiteren Eigenschaften möglichst ähnlich sind.

Angebotspreise aus Immobilienportalen sind nicht automatisch Kaufpreise. Ein Haus kann beispielsweise für 600.000 Euro angeboten werden und später für 550.000 Euro verkauft worden sein. Für eine fundierte Wertermittlung sind deshalb belastbare Marktdaten besonders wertvoll.

Wann eignet sich das Vergleichswertverfahren?

Das Verfahren bietet sich vor allem dann an, wenn genügend vergleichbare Verkäufe vorhanden sind. Das kann beispielsweise bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern oder vergleichbaren Einfamilienhäusern in Regionen mit ausreichend vielen Transaktionen der Fall sein.
Je spezieller eine Immobilie ist, desto schwieriger wird der direkte Vergleich.

Eine moderne Eigentumswohnung mit 80 Quadratmetern in einem größeren Wohngebiet lässt sich meist leichter mit anderen Verkäufen vergleichen als ein individuell gebautes Landhaus auf einem außergewöhnlich großen Grundstück.

Und genau hier liegt eine der größten Herausforderungen bei jeder Immobilienbewertung: Keine Immobilie gleicht der anderen vollständig.

Welches Bewertungsverfahren ist das richtige?

Darauf gibt es keine pauschale Antwort.
Auch mehrere Verfahren können bei einer Bewertung berücksichtigt werden.
Für Eigentümer bedeutet das: Eine seriöse Immobilienbewertung besteht nicht darin, einige Angaben in einen Rechner einzugeben und anschließend einen vermeintlich exakten Verkaufspreis angezeigt zu bekommen.

Online Rechner können eine erste Orientierung liefern. Wer den aktuellen Wert einer Immobilie berechnen lassen möchte, sollte jedoch Lage und Objektmerkmale genauer betrachten.

Schon innerhalb einer Straße können Unterschiede entstehen. Eine ruhige Ausrichtung zum Garten kann anders bewertet werden als eine Lage direkt an einer stark befahrenen Straße. Ein hochwertig modernisiertes Bad macht aus einer Immobilie noch kein komplett saniertes Haus. Ein großes Grundstück ist ebenfalls nicht automatisch proportional mehr wert, wenn Teile davon beispielsweise nur eingeschränkt nutzbar sind.

Professionelle Immobilienbewertung bedeutet deshalb immer, Zahlen und konkrete Eigenschaften gemeinsam zu betrachten.

Ihr möchtet wissen, welchen Wert eure Immobilie aktuell hat?

Wir unterstützen euch gerne mit einer professionellen und individuellen Immobilienbewertung.

Meldet euch bei uns für eine unverbindliche Beratung. Gemeinsam schauen wir uns eure Immobilie, ihre Besonderheiten und die passende Bewertungsmethode genauer an.

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